自去年9、10月份以来，房地产这匹快马（叫疯马也不为过），经过多年的急速奔跑终于减慢了速度，停下来疗伤、吃草了。
全国一线城市上半年交易总量同比下降40%，深圳房价平均跌幅已超过30%，北京跌幅也在10%左右，上海楼盘个案降价已不新鲜、整体房价也开始有了下调趋势。
笔者认为，就当前的房地产生存环境和消费者心理来看，中国房地产行业要走出低迷，或需要到09年下半年。
首先，08年全球经济不太可能迅速转好，中国货币紧缩政策不会改变
中国在输入型通胀的压力下紧缩银根，收紧了企业的资金来源，投资热度由此下降；同时国际经济的下滑、物价的高涨，使得国际消费增长受挫、国际需求下滑，再加上美元贬值的因素，使得中国出口企业的利润下降较大。中小企业四处求资金、扛不起高升的成本、被迫转型甚至破产的声音不绝于耳。
虽然在经济发展明显减慢时，国家应该会放宽货币供应，但是目前我国的经济只能说是趋于减缓而没有到明显减慢的状态，另外全年通胀的压力还比较大，所以紧缩银根的政策估计不会有太大的变化。或者说国家大的经济政策调整只会在08年统计数据出来之后才会做出。
也就是说，一段时间内，如果没有其他融资渠道，房地产企业该缺钱的还是会继续缺钱。
其次，国内消费者的购房信心尚未恢复
07年9月二套房贷款政策出台，再加上土地款缴付政策、企业贷款政策的趋于严格，房地产市场急转直下，对消费市场的直接影响是：
投机客迅速离场（很多是被迫的）、投资客明显减少（投资价值锐减）、自住客观望情绪骤升（期待降价心理群起）。房地产市场在有效需求急剧下滑的情况下，自然无法再疯狂下去，回归理性、稳定发展已算是好的期望，形成拐点、急转直下也是很多人所盼望的。
应该说，在大部分城市的房价没有特别明显下滑的情况下，对消费者来说房价依然是高的，观望会继续，消费信心在短期内较难恢复。
房地产市场的有效需求无法迅速扩大，那么低迷也就会持续。08年下半年和09年上半年资金链紧缺的房地产企业会越来越多，也就是说届时会有更多企业加入降价军团，这时有效需求才会被慢慢激发出来。
再次，美国新的经济政策09年才能出台，09年下半年才能见效
美国总统选举11月才会最终确定，当然本人认为奥巴马会当选。
民主党出生、代表美国实业家和多元文化的奥巴马执政后，经济政策必然和共和党出生、代表军火商和能源商的小布什不同。09年上半年他将实施他的新政，美元会坚挺起来、美国实体经济会有所发展、原油价格会下调、国际大宗商品物价会下调，但这些效果至少在09年下半年才能具体见效。受美国经济的影响，国际经济可能要到09年4、5月份才能逐步恢复信心，09年下半年甚至更晚才真正走出低迷。
也就说09年下半年中国输入性通胀问题才会得到真正缓解、中国出口企业的效益才会再次好起来，那时中国政府的货币紧缩政策也就可以有所松动，全国实体经济（包括房地产企业）的资金短缺会得到较有效的缓解。行业整合之后的剩下的房地产企业会进入新一轮的发展轨道。
对房地产行业来说，因为资金短缺问题，08年下半年行业整合、吞并、优化会继续，并且脚步会加快。
部分资产较优良的中小企业会降价卖房以快速回笼资金、并寻求银行以外的融资途径，但如果销售不畅、融资失败，则只好以土地或在建项目为筹码寻求大房地产企业的收购。资产不良的中小房企则多数会破产了事。
近期，单单北京、上海、天津、重庆四个城市开发商挂牌出让二手土地的就有近50例。
应该说98到07年是中国房地产行业的黄金十年，这十年只要是敢做地产的企业都发财了，地产企业也是鱼龙混杂，07年底08年初开始的一轮优胜劣汰，对整个房地产行业和中国购房者来说应该是好事，因为随着行业整合的进一步深化，土地等优质资源会向能提供更高品质房子的大型开发商集中。
香港前十名的地产商占到了市场份额的就80%左右，而内地前十名则只占3%左右，随着资源的逐步转移，中国各大城市会逐步出现5-15个大开发商占据50%以上开发量的现象，房屋的品质也会得到有效提升。
08年下半年、09年上半年，对中国前100位的大开发商来说，挑战和机会并存，只要能撑过去就能获得更大的发展空间。同时，相对小开发商而言，大企业融资问题会相对较小，更容易存活下来：
第一方面，银行更愿意贷款给房地产龙头企业，因为贷款给它们，银行的系统性可以降到较低水平；
第二方面，各省、各城市的地方政府更愿意帮助当地的大企业走出资金困境，因为它们在利税、解决就业、社会公益等方面贡献较大，也更能推动地方经济的发展，同时他们也更能提供优质的产品。
第三方面，地产龙头企业银行以外的融资渠道相对丰富，并且利用的可能性较大，比如前段时间广东恒大的海外融资，以及河南建业的港交所上市融资等。相对小企业的民间融资、短期借贷，龙头企业的融资渠道有着较大的成本优势。
地产龙头企业，用土地储备和品牌积累作筹码，盘活企业的资金链，在保证自己正常运作的前提下，再收购有土地的优质中小公司，更大的布局由此形成。
笔者相信，09年下半年中国房地产走出低迷之前，房地产企业总量至少会少一半。
作者沈良
